2014年8月21日

那些年… 我們一起崩的房市

那些年… 我們一起崩的房市

2014-08-17 聯合晚報 游智文 26年前,1987年即接觸房地產新聞,後來轉跑社會、消費、影劇、財經,近10年則專職主跑房地產新聞。對房地產有一個不信,一個相信。一個「不信」是:不相信房價只漲不跌;一個「相信」則是:長期來看,都會區房地產都是上漲的。

政策打房,房市會不會再上演兩年跌三成戲碼?谷底又在哪裡? 「房價跌了嗎?」、「會跌多少?」、「怎樣才是谷底? 」政府頻出重手打房下,走了10年多頭的房市,反轉趨勢越來越明顯。現在市場很少聽到喊漲了,大家在談的,都是房市會怎麼修正,會不會真的兩年跌三成,谷底又在哪裡?

3次房市大反轉 我都碰到了

我跑新聞以來,碰過三次房地產市場反轉,第一次是民國78年,第二次在87年左右,第三次是97年的金融海嘯。

第一次的印象已經很模糊了。打電話問張金鶚、張欣民、倪子仁,最近參加喜宴碰到永慶老總廖本勝也順便聊聊陳年往事。大家共同的記憶是,那些年有些地方房價確實跌很重,但並非短時間就重跌,下跌很緩慢,時間拖很長。

以當年淡水知名建案「海景園中園」為例,那一波不景氣房價,雖從預售時的一坪20多萬跌到10來萬,時間長達三到四年。台北市平均房價下修也達兩成以上,也是緩慢下跌。

那次房市反轉,主因也是政策打房,和現在相比,那時央行打房出手更「殺」。雖然一樣是用選擇性信用管制,但當時不僅不分自住投資,而且規定房貸最高只能公告現值加四成,換算大約只有房價的四成。

央行那時還大幅調升存款準備率,藉此推升房貸利率。78年3月各銀行房貸利率約6.5%,到5月飆升至央行利率上限的13%。我買房子時,就是貸到這樣的利率。

第二次房市反轉記憶猶新。上一波不景氣約在83年後回溫,維持到86年。期間雖碰到中共試射飛彈,有錢人跑光光,但一般住宅買氣仍很旺。國內房市買賣移轉件數40萬件以上就很熱絡,當時連續好幾年都達46萬件以上,有一年衝破50萬件,至今仍是不破紀錄。

87年由於容積率新制引發的搶建潮,讓各地房市面臨沉重賣壓,再加上受亞洲金融風暴影響,台股從一萬多點跌到5000多點,房市開始反轉。88年921大地震、89年網路泡沫股災,讓房市陷入空前低潮。


政策打房,房市會不會再上演兩年跌三成戲碼?谷底又在哪裡? 報系資料照
跑新聞不拍建案 拍落跑建商

那幾年建商、代銷、房仲業公開露面,不是唉聲嘆氣,就是苦求政府救房市。房產記者跑新聞都會隨身帶相機,不是要拍建案,是拍建商。那時三天兩頭就有業者傳出跳票倒閉,不先拍起來存檔,萬一出事就找嘸人。

那些年,大家談的,都是哪裡比較抗跌,而不是增值。除了台北市中心,都是房子蓋好交屋之後,房價就會往下跌,多數人買房子都選擇新成屋,因為相對便宜,桃園以南根本沒有預售市場。

90年以前還有代銷、建商願意動腦筋想花招促銷,「不滿意原價買回」,是那時創出來的。90年之後,市況冷,也沒什麼人推案。由於可選擇的不多,當時採訪新建案,常常一訪再訪,訪到業者都說「麥擱來呀」。

那幾年買賣移轉件數都很難看,最差的一年僅有25.9萬件,這個數字到現在還是歷史最低。至於房價,大安、信義區下跌約兩成,台北縣近三成。汐止因另受淹水影響,房價跌破五成,淪落到有行無市。

政策打房 這次會跌多少?

97年底金融海嘯引發的那次房市反轉,來得快,去得更快,多數人都經歷過。印象最深的是,隔年春節過完不久,一位開房仲店的朋友打電話問買氣是否真的有在回升,我說看起來好像是,他隨即恨恨的說,「我才剛把店收掉」。

回頭來看目前房市所呈現的反轉趨勢,比較像78年那次。除了反轉主因是政策打房外,當年也沒有明顯的經濟危機。當然,這只是當年情況。當年既沒有實價資料,北市房價所得比也不是全世界第一。要問房市會不會真的上演兩年跌三成戲碼,我只能套用盛竹如那句台詞,讓我們繼續看下去。

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